Выделенная доля в квартире: сущность и правовые особенности

Выделенная доля в квартире представляет собой часть жилого помещения, принадлежащую одному из собственников на праве полной собственности. Данная форма собственности обладает рядом особенностей и регламентируется следующими нормативными актами: Гражданским и Жилищным кодексами РФ, Федеральными законами «О государственной регистрации недвижимости» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Правил выдела доли в натуре из жилого помещения» и Приказом Министерства экономического развития РФ «Об утверждении формы уведомления о проведении собрания собственников помещения в многоквартирном доме и о принятых на нем решениях».

Признаки выделенной доли

Выделенная доля в квартире обладает следующими признаками:

• Самостоятельность. Доля является самостоятельным объектом права собственности, независимым от других долей в квартире.
• Вещное право. Доля представляет собой имущественное право, которое дает собственнику право владения, пользования и распоряжения частью квартиры.
• Обособленность. Доля может быть выделена в натуре (т.е. физически обособлена в квартире) или определена в процентном соотношении от общей площади помещения.
• Независимость от личности собственника. Право собственности на долю принадлежит собственнику независимо от его личных качеств.
• Обращение. Долей можно распоряжаться как и любым другим имуществом: ее можно продать, подарить, завещать или отдать в залог.

Выдел доли в натуре

Выдел доли в натуре заключается в физическом обособлении части квартиры, которая принадлежит собственнику доли. Условия выдела доли в натуре регламентируются статьей 30 Жилищного кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Правил выдела доли в натуре из жилого помещения».

Для выдела доли в натуре необходимо:

• Получить согласие всех собственников квартиры (при наличии таковых);
• Определить порядок пользования общим имуществом квартиры (кухней, санузлом, коридором);
• Составить и утвердить проект перепланировки квартиры;
• Зарегистрировать право собственности на выделенную долю в Росреестре.

Определение доли в процентном соотношении

В случае невозможности выдела доли в натуре, доля может быть определена в процентном соотношении от общей площади квартиры. Такой способ определения доли используется, когда физическое разделение квартиры невозможно или нецелесообразно.

Доля в процентном соотношении может быть установлена в соглашении между собственниками квартиры, либо определена судебным решением в ходе раздела совместно нажитого имущества.

Права и обязанности собственника выделенной доли

Собственник выделенной доли в квартире обладает следующими правами:

• Владеть и пользоваться выделенной долей;
• Распоряжаться долей (продавать, дарить, завещать);
• Участвовать в управлении общим имуществом квартиры.

Собственник выделенной доли также обязан:

Нести расходы по содержанию выделенной доли и общего имущества квартиры; Соблюдать правила проживания в многоквартирном доме; Получать согласие других собственников на реконструкцию или перепланировку выделенной.

Выделение доли в квартире

Выделение доли в квартире - это процесс юридического и фактического разделения жилого помещения между несколькими собственниками. Данная процедура осуществляется с целью определения конкретной части квартиры, принадлежащей каждому собственнику, с возможностью ее реального выделения в натуре.

Правовые основания

Законодательно выделение долей в квартире регулируется следующими нормами:

• Гражданский Кодекс РФ (ГК РФ), в частности статьи 287-290, устанавливающие общие положения о выделе долей в жилых помещениях;
• Жилищный Кодекс РФ (ЖК РФ), статья 37, устанавливающая правила владения, пользования и распоряжения долей в квартире;
• Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закон о регистрации), регламентирующий порядок государственной регистрации права собственности на выделенную долю.

Условия выделения доли

Для выделения доли в квартире должны быть соблюдены следующие условия:

Определенность. Доля должна быть определена в долях или процентном отношении к площади квартиры.

Возможность выдела в натуре. Выделенная доля может быть реально отделена от остальных частей квартиры.

Наличие у собственника права владения, пользования и распоряжения своей долей. Собственник выделенной доли вправе совершать в отношении нее любые сделки, предусмотренные законом (ст. 209 ГК РФ).

Виды выделения долей

Законодательством предусмотрено два вида выделения долей:

По соглашению собственников. Если между собственниками достигнуто соглашение о выделе долей, они составляют соответствующее соглашение в простой письменной форме и подают заявление о государственной регистрации права.

В судебном порядке. Если собственники не могут договориться о выделе доли, она может быть выделена в натуре или путем продажи. Для этого необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о выделе доли.

Порядок выделения доли в натуре

Выделение доли в натуре возможно только в том случае, если это технически возможно. При этом жилое помещение должно быть пригодным для проживания. Процедура выделения доли в натуре включает следующие этапы:

Получение технического заключения. Собственник доли обращается в проектную организацию, имеющую лицензию на выполнение таких работ, для получения технического заключения о возможности выделения доли в натуре.

Согласование проекта перепланировки. Если планируется перепланировка квартиры, необходимо получить разрешение на перепланировку в органе местного самоуправления.

Уведомление собственников. Собственник доли, желающий выделить свою долю, направляет уведомление о проведении собрания собственников и принятых решениях другим собственникам.

Проведение общего собрания собственников. На собрании собственники рассматривают вопрос о выделе доли и принимают решение большинством голосов всех собственников.

Подача документов в Росреестр. После принятия решения собственники обращаются в Росреестр для государственной регистрации права на выделенную долю.

Выдел доли путем продажи

Если выделить долю в натуре невозможно, она может быть выделена путем ее продажи. Процедура продажи доли аналогична продаже квартиры. Собственник доли заключает договор купли-продажи со сторонним покупателем и регистрирует переход права собственности на долю в Росреестре.

Выделение доли в квартире: процедура и нюансы

Вступление

Выделение доли в квартире — это процесс, который позволяет собственнику получить свое исключительное право на определенную часть жилого помещения. Доля в натуре чаще всего выделяется в коммунальных квартирах. Однако в некоторых случаях выделить долю в натуральном виде невозможно. Тогда единственный выход — это продажа доли. В этом тексте мы рассмотрим порядок выделения доли в квартире путем продажи.

Этапы процедуры

Для выделения доли в квартире путем продажи необходимо пройти следующие этапы:

1. Определение стоимости доли. Независимый оценщик должен составить отчет, в котором будет указана рыночная стоимость доли.
2. Уведомление собственников. Собственник, желающий выделить свою долю путем продажи, должен направить другим собственникам уведомление о проведении собрания. В уведомлении необходимо указать повестку дня и дату проведения собрания.
3. Проведение общего собрания собственников. На собрании собственники должны рассмотреть вопрос о выделении доли и принять решение. Решение принимается большинством голосов всех собственников.
4. Продажа доли. Собственник может продать свою долю другому собственнику или третьему лицу.
5. Подача документов в Росреестр. После продажи доли необходимо обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Особенности выделения долей в приватизированных квартирах

Выделение долей в приватизированных квартирах имеет свои особенности. Во-первых, приватизация жилья может быть только общей. Во-вторых, выделить долю в приватизированной квартире можно только после получения ордера на квартиру и приватизационного свидетельства.

Ответственность за отказ от выделения доли

Собственник, который необоснованно отказывается выделять долю в натуре, обязан возместить убытки, причиненные собственнику, желающему выделить свою долю. Кроме того, суд может выделить долю в натуре, несмотря на несогласие других собственников.

Заключение

Выделение доли в квартире — это сложная юридическая процедура, которая требует соблюдения определенных требований. При соблюдении этих требований выделение доли позволит собственникам реализовать свои права и распоряжаться своей собственностью в полном объеме.